등기부등본 보는 법 | 표제부·갑구·을구와 계약 전 위험 신호

등기부등본 보는 법은 표제부에서 집 확인 → 갑구에서 소유자 확인 → 을구에서 담보권 확인 순서로 시작하면 쉽습니다. 집주인이 건넨 오래된 서류만 보지 말고 계약하려는 주소의 최신 등기사항증명서를 직접 확인하세요.

등기부가 알려주는 것과 못 알려주는 것

등기사항증명서는 부동산의 표시와 등기된 권리관계를 확인하는 자료입니다. 집의 상태, 실제 거주자, 모든 임차인의 보증금이나 체납세금까지 한 장에 전부 나타나는 자료는 아닙니다. 등기가 깨끗해 보인다는 이유만으로 계약이 안전하다고 단정하면 안 됩니다.

정식 명칭과 기본 구성은 찾기쉬운 생활법령정보의 주택임대차 등기부 확인 안내에서 확인할 수 있습니다. 처음에는 모든 용어를 외우기보다 내 계약과 다른 내용이 있는지 찾는 데 집중하세요.

대한민국 법원 인터넷등기소에서 부동산 열람·발급 메뉴로 들어가 주소를 검색합니다. 아파트·다세대주택은 동과 호수까지 확인하세요. 같은 도로명 주소에 여러 동이 있으면 엉뚱한 세대의 등기를 열람할 수 있습니다.

화면 확인용 열람과 제출용 발급은 용도가 다르므로 제출처가 있다면 요구하는 종류를 먼저 물어보세요. 수수료는 선택한 서비스의 결제 화면에서 확인합니다. 토지와 건물의 등기를 나눠 확인해야 하는 주택인지도 살펴야 합니다.

표제부는 부동산의 주소, 면적, 구조 등 기본 표시를 담습니다. 계약서 주소와 등기부 주소를 비교하고 집합건물이라면 전유부분의 동·호수도 봅니다. 현장에서 본 호수와 공적 서류의 표시가 다르면 이유를 확인하기 전 계약을 서두르지 마세요.

건물 용도나 위반건축물 여부 등은 건축물대장도 함께 확인할 사항입니다. 등기부 하나로 모든 건축 관련 사항을 확인했다고 생각하지 않는 것이 중요합니다. 주소 대조가 끝나야 다음 권리관계 확인도 의미가 있습니다.

갑구에서는 소유권과 관련된 사항을 봅니다. 현재 소유자가 계약 상대방과 같은지 확인하고 공동소유인지도 살펴보세요. 대리인이 나온다면 소유자 본인의 의사와 적법한 대리 권한을 확인해야 합니다.

압류·가압류·가처분·경매개시결정 등은 추가 확인이 필요한 신호입니다. 신탁등기가 있다면 계약 권한이 누구에게 있는지 별도 자료로 확인해야 합니다. 상대방의 말만 듣고 일반적인 집주인 계약과 같다고 판단하지 마세요.

을구에는 근저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 근저당권이 있다면 권리자, 접수일, 채권최고액을 확인하세요. 채권최고액은 담보하는 채권의 최고 한도로, 현재 남은 대출 원금과 정확히 같은 숫자는 아닙니다.

또 을구가 비어 있다고 숨은 위험이 모두 사라지는 것도 아닙니다. 생활법령정보의 등기기록 확인 설명처럼 접수일과 번호는 권리의 순서를 살피는 데 중요합니다. 복잡한 순위는 임의로 계산해 결론 내리지 마세요.

말소된 내용과 현재 유효한 내용을 구분해 읽습니다. 서류 일부만 캡처한 사진보다 전체 페이지를 보며 변경 이력을 확인하는 편이 좋습니다. 과거 기록을 현재 권리로 오해하거나 반대로 유효한 권리를 지나치지 않도록 하세요.

일주일 전에 확인한 등기부가 오늘의 상태를 보장하지 않습니다. 계약 전 확인하고 잔금 지급 직전에도 다시 열람해 소유자나 담보권 변동이 없는지 비교하세요. 발급·열람 시각도 함께 남기면 어떤 자료를 기준으로 판단했는지 정리하기 쉽습니다.

‘잔금으로 대출을 갚을 예정’이라는 설명을 들었다면 말소 조건과 확인 방법을 계약 단계에서 명확히 해야 합니다. 약속 문구만으로 말소가 완료된 것은 아니므로 실제 처리와 등기 반영 여부를 확인해야 합니다.

이름이 다르거나 신탁·경매·가처분이 표시되면 계약금을 보내기 전에 사유를 확인하세요. 중개사에게 관련 자료와 설명을 요청하고, 필요하면 법률상담을 통해 계약 가능 여부와 위험을 구체적으로 검토합니다.

등기부에는 나타나지 않는 선순위 임차보증금과 세금, 시세 대비 보증금도 따로 확인할 수 있습니다. 한 항목이 정상이라는 이유로 나머지를 생략하지 않는 것이 핵심입니다.

입주 후에는 전입신고 처리완료와 확정일자도 따로 챙기세요. 2026년 9월 6일 공식 안내를 기준으로 기본 확인 순서를 정리했습니다.